文/宋佳洁

　　在过去的5年中，每年年初的时候，都会有一个问题特别引人争议，那就是，今年会是大多地区公寓楼市场下滑的转折点吗？这几年，公寓楼市场风起云涌，价格一路飚涨，新房排队认购，但同时，“泡沫”警告也不绝于耳，这一期，就让我们分析一下，今年，大多地区公寓市场将何去何从。

　　央行：公寓市场本质健康

　　尽管受到美国房市和加拿大及大多地区低住宅销售放缓的影响，大多地区公寓房市场依然持续走俏。

　　购买力是公寓房目前趋势的主要原因，和独立屋、半独立以及镇屋相比，公寓房的花费较少。在大多地区的新发展项目中，公寓已经占到一个较大比例，仅去年6月，公寓楼在新住宅房项目中的比例，就打破了纪录。

　　The Greater Toronto Home Builders' Association主席Desi Auciello认为，多伦多公寓房市场在整个北美都可圈可点。低层住宅的高价格使很多人选择了公寓，根据GTHBA，去年大多地区高层单位销售一支独秀，而独立屋、半独立、以及镇屋的销售数字就有所下降。

　　央行在它的金融系统回顾报告（Financial System Review）中，提出对公寓市场持续过热并有形成泡沫的危险表示担忧。但报告也指出“虽然局部公寓市场可能面临降价压力，但整个市场呈现价格倒挂的可能性非常小。”

　　据加拿大银行预测，加拿大公寓（condominium）市场本质上是健康的，短期内市场崩溃的可能性不大。但是，有可能出现局部市场不平衡的局面，即使如此，公寓价格大跳水的情况应该不会发生。

　　报告中进一步说明近期满地可和爱德蒙顿等地的公寓市场出现了供大于求的现象，但是没有迹象表明温哥华、多伦多和卡而加里也存在同样的问题。

　　该报告中的判断与一些经济学家的分析不符。经济学家们反复指出：过去几年温哥华的公寓价格呈两位数增长，已出现泡沫迹象；而拥有北美最高公寓销量的多伦多，也有过度建设的危险。

　　央行报告中说：“结构性和周期性因素是导致公寓受追捧以及价格攀升的主要原因。”可支配收入的增加、低利率以及租赁市场的紧缩使得拥有自己的房产更加有诱惑力。同时，房屋价格的上涨使许多人没有能力负担购买独立屋，特别是第一次置业的消费者。另外，公寓也是那些想使投资组合多样化的小规模投资者的宠儿。

　　投资公寓风险加大

　　 据加拿大联邦抵押贷款及住宅公司 (CMHC) 的统计，多伦多在2003年内，一共建起 1万3000个公寓单位，另有 1万4000个单位在去年内完工。而在2002年中，亦已建了1万2800以上的单位。这是自八十年代以来，公寓楼房建筑最蓬勃的一年。

　　一名地产经纪说，作为投资者，没有人会在此时进购公寓单位。

　　据称由于粥多僧少，公寓房价在去年已经下跌 5％，而今年内更可能再下跌10％至15％。目前在多伦多，公寓空缺率也空前的低，而房租则空前的低。造成此一现象的另一原因是，由于银行贷款利息长期偏低，很多租屋者都自己买屋。而第一次买屋者，多数都是买公寓单位。

　　去年11月时，多伦多的公寓空房率是3.8％，较一年前的2.5％ 升高许多，也是自九十年代以来的最高。

　　据称，一年之内，多伦多平均屋租减低了 15％。市区内一个 700 平方尺的单睡房公寓一年前可能要1500元月租，现在只要1300元就可以租到。

　　房屋经纪说，在这样情况下，买屋子做为投资很难收回成本。

　　一名买屋投资的房地产经纪说，他在北约克的央街拥有一间一睡房高级公寓，过去找房客一些问题都没有，但是最近他已经连续两次将月租降低100元，才找到房客。

　　由于新建单位陆续完工，据业内人士估计，多伦多公寓空房率还可能再升至5％，如果确是如此，做为房东的前景就更为困难。更遭的是，估计公寓单位中，有四分之一是由投资者购买，这表示，也都要争取房客，使到粥多僧少的局面更为严重。

　　多伦多的地产分析师Will Dunning认为，央行报告忽略了投机购买行为。他说：“市场中存在的投机购买行为是最主要的风险标志。而这种行为往往很难评估。”

　　根据一些估算，某些公寓产品的投机购买行为可高达40%。Will Dunning过去就曾断言多伦多公寓市场的过渡建设存在着极高风险。

　　央行报告说：对于投资者所拥有的公寓单元，银行要求购买出租公寓者比购买房主自住公寓者交纳更多的首付款。于是金融机构的风险就更加有限了。

　　银行已经缩紧了公寓房贷款。分析家认为这样一来，风险就转嫁到了那些付了一大笔首付款且仍然寄希望于市场继续升值的公寓购买者身上。

　　部分热点区域前景看好

　　现在很难让人相信，曾几何时，专家一度认为，大多地区每年几乎都无法支撑250至300个新投入市场的公寓楼。在21世纪初，公寓楼市场逐步热起来，而按照传统的看法，推动公寓楼市场销售上涨的因素只是低利率，以及那些首次购房者迫于经济原因无奈的选择。

　　专家认为，如果这两个因素一旦改变，那些开发商，尤其是那些较晚进入市场的开发商就会从美梦中惊醒。

　　不过，这些年多伦多公寓房市场的发展形势，否定了专家的传统看法。根据RealNet Canada收集的数据，2005年，多伦多新公寓的销售量创记录的达到17,693个单位，打破了2004年13,750个单位的销售记录。

　　一年前，一月的风寒冷凛冽，谁也没有料到，2006年，公寓楼的销售竟然几乎要打破2005年的记录，即使是那些建造公寓一直唱“兴”的开发商也没有料到。

　　强烈的需求，可负担的价格，以及在郊区（例如，万锦、密西西加）的城中心，适合各类人群的多种类公寓楼项目的开发，上涨的利率，已经低层住宅的价格，这些因素都在本质上推动了很多年轻夫妇和家庭退出独立家庭式住宅，而选择公寓楼。现在，去年全年公寓楼的销售数字还没有统计出来，但是，从1月到11月的销售数字已经达到16,948，所以，最终全年的数字很容易达到17,000。

　　可以理解，很多公寓楼的观察家都不愿去预测这一年的销售趋势，但是，在一些特定的区域，他们普遍看涨，无论是开发商还是买家，也都持有乐观积极的态度，但是，这些区域中，很少有在多伦多的Downtown地区。

　　今年，Sheppard Avenue East地区是高层公寓单元火暴发展的一年。经验丰富的市场顾问Barry Lyon认为，今年，Sheppard一带将会十分繁荣，我们将更明白，投资在地铁沿线的意义。 他指的是，5年前，有关地铁对Yonge街完善发展的争议。

　　Lyon称，在Yonge街和Victoria Park Avenue之间，几乎每个地铁站附近都有多项开发项目。将来，在Leslie Street and Sheppard的角落，将有一个更大的项目，也就是在现在的Canadian Tire distribution centre的位置上。

　　去年秋天，温哥华开发商Concord Adex Investments斥巨资0-million购买了近40英亩的土地，计划建设一个20层高的公寓社区，里面超过4,000单位。居民可以很容易到达地铁、公交、GO Train和Highway 401。

　　Concord Adex对大社区公寓开发并不陌生。在地铁地带开发之前，他们在Spadina Avenue的末端CityPlace也有项目，而且已经接近尾声。

　　去年，Markham City Centre的公寓销售非常成功，4幢公寓楼都在很短的时间被抢购一空。有了这样成功的先例，很快就有计划再继续发展，这次在Vaughan's city centre 位于Jane Street和Highway 7。目前计划有4、5个公寓楼，超过2,000个单位，社区是多功能的联合体。这个工程的位置很好的位于约克大学地铁延长线。

　　Baker Real Estate主席Pat Baker，他曾经负责Markham City Centre和多伦多不少其他公寓楼项目的销售。他认为，开发商正在尝试在950电话区域开发多种用途的公寓项目，比如社区居民可以获得特别的利益。

　　大多数的市场观察家认为，Vaughan在公寓楼的项目上落后了，必须要做一些努力追赶上。

　　今年，长期被公众期待的West Donlands的发展项目也将迈上一个新台阶。

　　Toronto Waterfront Revitalization Corp也可能实施他们的新计划，首要发展的就是在King East 和River Streets附近开工。这一热门区域已经有太多预期的项目要开发了。

　　此外，曾经充斥穷困、暴力的的Regent Park地区，也就是Dundas Street East今年也有大的发展，有望焕然一新。