在以前的特别报道中，我们曾经总结过2006年多伦多公寓市场的发展及销售情况，也对2007年的公寓市场进行了展望。但有些读者提出，希望我们把眼光放的更远一些，集思广益的分析一下多市公寓市场3-5年的前景。目前，对未来几年多伦多公寓市场前景的分析主要有两种看法。

　　第一种看法，多伦多的公寓市场预计将会在2006年底到2007年出现小幅下滑的趋势，但中期市场相信将依然强劲，只要公寓的市场定价一直在合理范围内浮动，相信将会在2008年—2012年继续恢复上升势头。

　　多伦多的公寓市场在过去的几年中一直十分红火，现有的住宅销售已经连续增长了10年，从1995年的7100个单位猛增到2005年的17700个单位，而价格的增长则更具有戏剧性，在1994年至2005年的11年间，涨幅接近75%。这个狂热的增长波缘于加拿大在90年代初期对住宅供给类型进行了修正，以及长期积抑的市场需求，当然这也得益于近几年房屋贷款的低利率、平稳的就业率和市民们稳定的工资收益，而人口的增长也是其中的一个主因。

　　狂热的市场需求虽然拉高了公寓市场的整体价格，却并没有导致其脱离合理的价格范围，这是因为市场上condominium 挂牌的速度比销售的速度要快，这大大地缓和了公寓重售市场的紧张程度。在2006年的第三季度，当公寓的销售比率上升了4.1%时，listings的比率则上升了8.6%以上。但即使如此，2006年第三季度公寓的挂牌销售比率同2005年第三季度相比，仍然整体下降了9%，2006年第三季度为78%，而2005年第三季度则为87%。这个比率的下降导致了公寓价格虽有小幅波动，却还能保持着上升的势头。从整体上看，2006年多伦多的重售公寓价格仍然有5%左右的增长。

　　同时，重售市场上持续多年出现的对公寓的强劲需求，也激励了新公寓大厦的不断涌现。在最近的13 年中，新公寓住宅单位每年都保持着接近10%的增长率。在房地产市场活跃的2005 年, 更是达到了破纪录的16,200 个单位。但是随着重售市场的不断调整，从去年开始，逐渐降低了市场对新公寓住宅单位的需求。 因此，2006 年新公寓住宅建筑量比2005年下降了4.6%，为15,400个单位；预计2007 年新公寓住宅建筑量将继续下降6.3%，只有14,500个单位左右。有数据显示，在2006年，多伦多地产开发商申请的新公寓大楼建设的总值为29亿加元，与05年的历史纪录38亿加元相比，下降了23%。

　　依据以上数据，他们相信多伦多的中期公寓市场需求依然强劲。因为多伦多的人口数量不断增长，而且人口的年龄结构也在不断的变化。预计从2007 年到2012 年，多伦多人口数量每年都将保持至少1.9%的增长率。同时,城市人口年龄结构的逐渐老化也是公寓市场需求强劲的一个主因，当人们变老时, 他们不得不考虑缩小自己的活动范围，这时候交通便利，位于市区的公寓就更为合适；而且相比于独立屋需要自己维护、修缮，公寓就显得更简单而安全。实际上, 到2012年，55-74岁年龄组在多伦多整体人口年龄结构中的份额将从1987年的15%上升到18% 。

　　公寓的另一个好处就是，相比于其他类型的住宅，公寓对购买者支付能力的要求没有那么高，而且也相对的便宜。多伦多持续上涨的住房价格受到了独立屋房主们的欢迎，但也使很多的首次购房者望而却步。事实上,自2002年以来，住房平均价格的增长比公寓价格的增长速度要快。根据2002年MLS发布的消息，当时的住房平均转售价格比公寓转售价格高约40%，而到了2005年，这个差距增加到了50% 。这些数据显示，公寓的价格并没有完全随着疯涨的住房平均价格而增长的过高过快。

　　第二种看法对公寓市场的前景有很多不同的意见。其中TD 银行专家分析，在未来两年，多伦多公寓套房的价格市场将面临一次不小的动荡，尽管这不会对整个市场带来什么大的变革。但根据日前结束的一项调查显示，在2007到2008年间，多伦多的单层公寓套房的售价将至少下降六个百分点。

　　专家认为，造成这一现象的原因主要是源于20世纪80年代大量建造的公寓式套房，造成房地产的泡沫经济。20世纪整个90年代，公寓套房在全部的房产建筑中所占的百分比由最早的不到20%增加到现在的40%，产生了供大于求的现象。人们对于公寓套房的购买也就产生了一种观望的态度。仅1990到1993这四年间，公寓套房的平均售价就从20万加元降到了13万加元。公寓套房市场的萎靡不振也是加拿大历史上房产经济衰退时期最长的一次。但是这不是单纯意义上的萧条和无利可图。只要找准了市场的平衡点，还是可以创造利润的。同时，由于在现今这样的环境下，银行贷款利率相对较低，公寓套房也成为了很多单身人士以及退休老人和初次购房者的最佳选择。

　　专家还认为，未来出现的公寓套房市场的低迷可能会持续一段时间，但是经过市场自身的调整，相信用不了多久，就会走上一条正常有序的道路。

　　我们也陆续征询了一些资深地产经纪对于多伦多未来公寓市场走向的意见，发现其中主要有三种观点。

　　第一种观点是认为公寓是城市发展到一定阶段的必然产物，是大势所趋，是解决多伦多现有住房问题的现实办法。持有此种观点的经纪认为，因为土地是不可再生的资源，人们可以选择把House推倒建成公寓，但不太可能把公寓推倒建成House。同时，公寓更侧重使用，从某种意义上说，公寓就像是Ikea 的家具，具有价廉、物美、实用的特点；而House则更像 De Boer's 的家具，价高、经典、实用，有收藏价值。所以，多伦多的公寓市场即使会出现短期的下滑或萎缩，也不会影响未来市场的红火，而公寓的价格也还会有不小的上扬空间。

　　第二种观点认为现有的公寓市场已经到达了一定的高度，很难再有更大的作为，至少在未来的3-5年间不会出现像2005年那样高涨的势头。持此观点的经纪认为多伦多的公寓市场已经过了高速发展的时期，2006年持续下降的新公寓住宅建筑量就说明了这个问题，同时他们提出，多伦多的公寓市场不会因为新建公寓住宅量的减少而变得紧俏，因为重售市场的活跃足以弥补这个差距。

　　第三种观点则认为多伦多未来5年公寓市场的走向和加拿大整体经济水平的发展、银行贷款利率的变更等大环境因素息息相关。他们认为，公寓的购买人群一般多为首次购房者，贷款利率的高低及收入水平的上升或下降对他们的影响至关重要，如果加拿大经济持续稳定的保持上升势头，而银行贷款利率又不会出现过高调整的话，未来5年的多伦多公寓市场相信会有一个不错的走势。