近年地产诈骗案(Real Estate Fraud)有增加趋势﹐骗徒不再只限于向借贷公司虚报资料﹐骗取按揭﹐他们甚至猖狂至移花接木﹐假冒业主﹐将受害人物业另作按揭﹐以至出售。可怕的是﹐ 安河上诉庭去年处理一宗诈骗案时﹐竟裁定一宗经由假文件申请的按揭有效﹐意味着地产诈骗案中﹐受害人未必受保障﹐物业随时因骗案而化为乌有。而这宗关键的 案件却源自一个香港移民家庭....

　　根据安河上诉庭文件指出﹐刘先生于1993年与陈姓太太从香港移民加拿大前﹐联名在烈治文山市买下一座大宅。5年后﹐刘先生回流香港工作﹐剩下太太与2名儿子﹐自己就每年回加2次探望妻儿。

　　可是刘太太留加期间染上赌瘾﹐负债累累﹐在2002年初﹐已欠下8万元赌债。为清偿欠债﹐刘太太在损友的唆摆下﹐于同年5月﹐竟冒丈夫签名﹐捏造假的授权书﹐让律师全权处理其价值约40多万元的烈市大宅的买卖。

　　刘 太太挟着该份伪造证明﹐将物业抵押予多伦多道明银行﹐并取得15万元借贷﹐并以此还清8万元赌债。但刘太并未悔过﹐反愈陷愈深﹐3个月内又欠下15万元。 在无计可施下﹐她唯有再用假证明往加拿大帝国商业银行(CIBC)借了26万元。该笔借款虽能抵消道银贷款﹐却未能缴清赌债。迫于无奈﹐刘太于翌年1月故 技重施﹐向Household Realty公司再借9.6万元。

　　半年后﹐终于东窗事发﹐帝银与Household Realty公司分别入禀法庭﹐追讨赔偿及物业拥有权。刘先生面对此情此景﹐不肯让银行收楼﹐提出申诉﹐声称有关抵押是自己的太太在隐暪他的情况下申请﹐理应无效﹐并向法庭申请对方出售其物业的禁制令。

　　事件辗转交到安河上诉庭审理﹐但法庭在去年裁决时指出﹐法庭虽接受刘先生指对他太太抵押物业毫不知情﹐而有关公司在批准借款时﹐亦没发现授权书为伪造证明﹐但仍裁定两夫妇申请的按揭有效﹐借款公司有权将物业出售偿债。

　　结果﹐该宗案件亦为同类型诉讼案立下先例﹐令银行或其它借贷公司入禀﹐希望被骗所批发的按揭仍能有效。

　　租客冒名卖屋主物业

　　居住在北约克的匈牙利移民雷维斯奇(Paul Reviczky)与刘先生的遭遇相似﹔不过﹐冒他名字将其物业出售的﹐却是他的租客。

　　雷维斯奇原本计划将其位于雪柏西路220号的出租物业留给年幼女儿﹐作为生活的保障。可是在今年年中竟骇然发现﹐其物业被放上网出售。

　　经 警方调查后﹐相信物业是被雷的租客假冒其签名﹐伪造一张律师授权书﹐将物业转让予一名叫Aaron Paul Reviczky﹑自称是雷维斯奇孙儿的男子。该人其后再以45万元将物业转售另一名新业主﹐新业主再将物业抵押取得近34万元的按揭。更不幸的是﹐雷维 斯奇极可能与刘氏夫妇同一命运 -- 永远失去物业业权。

　　华人聚居点诈骗案升

　　约克区反诈骗组探长克尔(Fred Kerr)向本报表示﹐约克区发生的房地产诈骗案有上升趋升﹐涉及金额以百万元计﹐其中旺市﹑万锦市及烈治文山市的情况最明显﹐占整区诈骗案数字80%﹐这可能与该区屋价较高有关。

　　地产诈骗案大概可分两大类﹕房屋按揭诈骗(home mortgage fraud)及业权诈骗(title fraud)。前者占地产诈骗案90%以上﹐当中又分盗用身份诈骗法(见另文)及账面增值诈骗法(见另文)。

　　根 据上加拿大法律协会(The Law Society of Upper Canada)发表的一份报告表示﹐地产诈骗案增加的原因﹐与借贷批核过程中﹐由检查个人信贷﹑物业估价到文件往来﹐愈来愈倚靠计算机有关﹐因当中减少了人 与人之间的接触﹐无疑令不法份子有机可乘。就以计算机估价为例﹐职员在计算机输入抵押物业的邮寄号码﹐若物业价值与同区接近﹐便完成估价。

　　「过去﹐银行在审批按揭过程中﹐会派人到现场为物业估价﹐有助职员进一步核实申请人身份﹔但如今﹐很多银行已改在计算机估价﹐无形中令银行少了一重关卡。」安河物业估价协会主席威廉斯(Brent Williams)说。

　　此外﹐近年借贷市场竞争激烈﹐为抢生意﹐尽快批出贷款亦成为竞争的一环﹐偏偏按揭审批过程中﹐牵涉者众﹐如律师﹑按揭经纪等人﹐被造「手脚」的机会也较高。

　　至于业权诈骗(详情见另文)﹐则是处理楼房买卖的律师或其它业内人士监守自盗﹐进入安省政府设立的土地注册电子系统﹐删改数据或伪造转让物业证明来犯案。上加拿大法律协会承认﹐目前有105名律师因牵涉诈骗案而接受调查。

　　而该电子系统亦惹来批评﹐指系统存有漏洞。但安省政府服务厅则反驳﹐每年物业买卖交易多达200万宗﹐但每年经过该系统而犯上的诈骗案只得10宗左右。

　　不过﹐为遏止歪风﹐安省政府服务厅长菲腊士(Gerry Phillips﹐见小图)于上月初宣布﹐将于今秋引入新法﹐可保障市民不会在诈骗案中失去业权。

　　此外﹐菲又建议﹐将地产诈骗案罪犯﹐罚款由原来的1,000元增加至5万元﹐以及建议联邦政府成立全国地产诈骗案数据库﹐方便监察。

　　其 实﹐地产诈骗案中﹐受害的不独是案中事主﹐诈骗案的受害人可向一个由省府成立的The Land Titles Assurance Fund申请部分赔偿﹐而这个基金是来自纳税人金钱﹐在过去5年﹐该基金便发出约400万元的赔偿金额﹔此外﹐银行或借贷机构因诈骗案蒙受损失﹐令利润下 降﹐亦会间接将有关成本转稼至消费者身上。